PART 1  中国养老地产市场的竞争格局

经过短短几年的发展，中国的养老地产市场虽然还处于起步期，但已经基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立的市场格局，仅这三类企业的投资就已经超过了千亿元，而且不少民营资本和外资资本也在制定进军中国养老地产的计划。各路资本摩拳擦掌、跃跃欲试，都想在养老地产这个“银发经济”中的重要一环中掘出黄金。

  

（一）房企系：巨头抢滩登陆养老地产，但盈利困难

在持续的房地产调控下，房地产企业逐渐向多元化突围，养老地产在中国人口快速老龄化的背景下吸引了众多房企的目光，万科、保利、绿城、首创等房企巨头更是早早布局，期望在未来的养老地产市场上能抢占先机。

从目前的发展情况来看，房地产企业在养老地产的发展上主要有三个特点：

1、养老地产项目投资巨大，但难以盈利

各大进军养老地产的房企在项目上的投资动则上百亿，再加上后期的营销推广费用，投入资金成本巨大，但从和养老地产项目的运营情况来看，能够盈利的却凤毛麟角。以国内知名的养老地产项目上海亲和源和北京太阳城为例，亲和源老年社区在2005建立，在投入资金超过6亿之后，一直到2011年才首度实现财务持平，至今的盈利空间还未可知；而北京太阳城老年国际公寓按照国家规定可以开发40万平方米的住宅，但因为要建设医院、护理院、养老院等配套，太阳城只开发了31万平方米的住宅，销售后缓解了前期的开发资金短缺问题，然后才进入养老公寓的开发建设。5座老年公寓陆续投入使用后，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。

由于养老地产高投入、慢产出的特点，再加上国内还没有养老地产成熟的运营模式和盈利模式，各大房地产公司还处于“试水”养老地产阶段，但即使是亏本开发，通过市场摸索积累客户资源和行业经验却是各大房企的共识。

2、养老地产项目运营以租售并举为主，单纯持有极少

由于养老地产在用地规划、建筑标准、设施配套等方面较普通住宅地产的要求更高，在开发和运营上的成本也更高，高门槛必然伴随着资金压力大的问题，所以大多数房地产企业在养老地产的运营上都采取租售并举的模式，或者直接销售房产，通过销售收入缓解持有物业的经营压力，万科、保利和北京太阳城都是采取这种模式。

而远洋地产在养老地产运营上则是极少有的以自持为主的开发商。远洋地产的首个养老项目“椿萱茂”采用自持经营，侧重后期服务而非卖房，打造的是一个高端养老服务机构。远洋地产希望在公司毛利率的下滑和传统住宅市场受调控的影响下，通过养老地产的布局和实践寻找新的利润增长点来支持业绩。

3、房企与国内外专业养老机构合作渐成主流

为了规避养老地产的运营风险，同时弥补自身在养老服务经验上的缺陷，不少进军养老地产的房地产企业都与国内外养老行业的专业机构进行了洽谈与合作。

首创与中国社会福利教育基金会旗下的「长青基金」携手共同探索中国特色养老地产模式。万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议。远洋地产与美国最大的养老运营商Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋（Columbia Pacific Management）签署战略合作框架协议。荣禾集团与澳大利亚颐养运营机构“水博克”（WATER BROOK）合作构建养老项目—“楼观公社”。

未来在缺乏可借鉴经验的情况下，“房企开发+专业养老机构运营”将逐渐成为中国养老地产的主流开发模式。

（二）保险系：保险公司争相布局养老地产，以直接投资为主

在房地产企业抢滩登陆养老地产的同时，保险公司自2012年以来也加入到了养老地产的竞争行列。截至2017年6月末，共有中国人寿、泰康人寿、太平人寿等8家机构投资29个养老社区项目，分布于北京、天津、河北、上海、江苏、海南等东部沿海的18个省区，占地面积超过1200万平方米，计划投资金额678.2亿元，床位数超过4万个。目前，部分养老社区项目已投入运营。

投资方式主要以直投为主，除泰康人寿以股权计划方式间接投资外，其他保险机构均通过持股项目公司股权，直接投资养老社区实体。保险公司投资开发养老地产，一方面可以借养老产业拉长自己的产业链，留住客户，另一方面则扩大了销售，提高了投资回报率。

但养老地产不同于普通的住宅开发和商业地产开发，除了地产开发与运营外，养老地产还包括了医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的，它客观上要求保险企业要像一家“综合运营商”，但这个全新角色不仅考验着保险企业的“集体智慧”，也提示着险企拿地的风险。

（三）央企系：多家央企开拓养老地产新业务，成效有待观察

从时间上来看，央企进军养老地产的时间要晚于房企和险企，但央企凭借雄厚的资金实力和政府背景，出手阔绰，大有赶超之势。

房企精与项目开发和市场营销，但融资困难且不善于项目的后期运营；险企长于养老地产与保险业的产业链运营，但缺乏地产开发与运营的经验，且受保监会关于地产开发的限制；央企在养老地产的开发上最大的优势在于稳定的资金池，同时政府背景易于拿地、固定的客户渠道和成熟的营销团队也有助于增强央企的竞争力，但央企最大的问题在于对市场不敏感和跨界经营缺乏经验。目前央企投资的养老地产项目大多还处于规划建设期，未来成功与否还有待观察。

 

PART 2   中国养老地产未来的发展趋势

（一）政策层面

1、发展规划：逐步完善顶层设计，明确发展方向

明确养老产业发展方向，健全健康支持体系。2017年3月国务院出台的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，为提升我国新时期老龄事业发展水平、完善养老体系进行了顶层设计。《规划》提出着力于建设更加完善的社会保障体系，健全和完善以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系，完备有利于政府和市场作用充分发挥的制度体系以及支持老龄事业发展和养老体系建设的社会环境更加友好等四个方面出发来及时、科学的应对我国人口老龄化问题。

实施健康中国战略，加快老龄事业发展。2017年10月，十九大报告中明确指出，要实施健康中国战略，积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。

行动计划出台，智慧养老喜迎风口。2017年2月，工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》，要求充分发挥信息技术对智慧健康养老产业的提质增效支撑作用，丰富产品供给，创新服务模式，促进现有医疗、健康、养老资源优化配置和使用效率提升，满足家庭和个人多层次、多样化的健康养老服务需求。

2、政策支持：土地、金融等主体全覆盖，为养老地产发展助力

盘活农村存量闲置用地，实现土地有效供给。2017年2月，中央一号文件《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》公布，指出在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田前提下，加大盘活农村存量建设用地力度，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。

激活市场参与主体，各项政策逐渐完善。2017年3月，民政部等八部门联合出台《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》，进一步调动社会力量参与养老服务业发展的积极性，降低创业准入的制度性成本，营造公平规范的发展环境等。2017年9月，保监会副主席陈文辉在召开的外资保险公司座谈会上指出，对于已进入中国市场的外资保险公司，鼓励其进入健康、养老、巨灾保险等专业业务领域，参与保险业经营的新模式，支持其参与国家和保险业的各项改革，促进其健康快速发展。

加大金融支持力度，拓展融资渠道。2017年8月，财政部等三部委联合发布《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》，要求地方政府运用授权经营、土地入股、投资补助等方式对养老项目进行支持，允许社会资本配套建设符合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目，提高项目综合盈利能力。2017年9月，河北省发布相关政策，探索允许营利性的养老、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、设施等财产进行抵押融资。

养老改革持续推进，居家和社区养老成主流。2017年11月民政部联合财政部发布《关于确定第二批中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点地区的通知》，共同确定北京市西城区等28个市（区）为第二批中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点地区。相较于第一批，2017年试点开展居家和社区养老服务改革的地区数量有所增加。另外，福建、江苏、黑龙江等省市纷纷出台相关政策法规，来保障居家和社区养老稳定健康发展。

（二）运作模式层面

1、移动医疗的崛起可能成为养老地产的市场突破口

在养老产业链中，医疗护理即使养老服务的关键环节，也是养老地产的核心配套。但受限于医疗卫生行业的制度门槛和专业门槛，养老地产与医疗机构的合作推进极为困难。随着近年来移动互联网的快速发展，尤其是物联网与云平台大数据技术的结合，传统的医疗服务模式正逐渐被远程预约、远程医疗、慢病监控、大数据综合解决方案等移动医疗的现代化服务模式所改变。

通过运用移动医疗的手段，养老地产一方面可以顺利的解决养老的核心问题—健康医疗服务问题，另一方面还能节约兴建或者与医疗机构合作的资金成本、人力成本和沟通成本，可以很好的实现企业与市场的双赢。而且随着可穿戴式技术的崛起，移动医疗的软件和硬件结合很有可能为养老地产的发展打开一个市场突破口。

2、现阶段独立开发养老地产风险较大，与养老相关业态联姻是优选模式

养老地产发展至今，虽然有众多的房企参与其中，但尚未有大规模开发并且成功运营的成功案例，也没有适宜养老地产的盈利模式和可复制的商业模式。造成这种现象的原因除了养老地产的初期环境还有待改善之外，更主要还是因为房地产企业的开发背景过于单一。

房企虽然在依托社会资源低成本拿地上具有一定的前端优势，但在项目融资以及后期养老地产的配套服务和专业运营上却明显力不从心，而养老地产作为复合型地产与现代服务业相融合的新型产业，又恰恰需要开发商与养老相关业态开展跨行业深度合作，促进整个养老产业生态链的融合，以规模化运作降低使用成本，提高养老地产品质的，同时还可降低目前过高的客户准入门槛。

从现阶段来看，房地产企业与保险机构以及专业养老服务机构联姻，利用保险公司资产端配置的长久期优势，同时结合养老服务结构的后端专业服务优势，以轻资产的方式撬动养老地产板块，实现养老全产业链的合作和共赢才是最佳的优选模式。

（三）产品层面

1、市场竞争激烈，设计更看重细节

针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此，对老年公寓的设计应因地制宜，采用不同的开发模式。

2、更加注重以人为本的开发理念

一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的“亲情住宅”。他将让人们享受到一种温情的传统与现代为民交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。

3、将细分不同消费档次老年消费群体

由于国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者对环境的要求比较高，他们对环境静谧、空气清新、人流量较小的低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分老年群体的需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体的国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和康体中心等。

如某些项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健康度假康复人群、中老年休闲养老人群、中老年度假养老人群、老年产业投资性人群。根据不同的人群，在小区的房屋功能设计和服务项目上都有所区别，以适应各类老人的需要。整个小区将居家养生、养老、度假、疗养、投资等功能高度提炼与浓缩，使之变成一种以养生养老为核心，兼具多功能用途的产品。

4、功能齐全小户型是重要选择

建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房。老人们有自己的生活方式，他们中间越来越多的人已经不愿意和子女居住在一套房子里，而是想拥有自己的天地。很多有经济实力的老年人，都选择绐自己买一套面积较小、总价较低的公寓颐养天年，同时把原来住的3室1厅或2室2厅的大房子让给子女住。

根据对老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型房有需求。因此，具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。

——END——