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乡村旅游与文化综合体的开发模式及运营方向近年来，休闲农业迅速崛起，对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定发挥重要的推动作用。而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，必须建设配套的商业和服务设施，势必要涉及土地问题。

今年国家中央一号文件的出台，再次为各地乡村振兴打了一剂强心针，各地在保护为先、集约用地的原则下，开展了很多创新实践，通过盘活存量等灵活用地方式，为乡村旅游发展打下了良好基础，为农村经济的健康可持续发展提供了条件。针对旅游项目用地，近年来，国家相关部门出台了相关政策，为乡村旅游灵活用地提供了政策支持。一系列文件都明确提出，落实以长期租赁、先租后让、租让结合方式提供乡村旅游项目建设用地等政策。

这就说明了农村有很多存量土地及房屋可以利用。比如异地搬迁后旧村土地及房屋，“空心化”农村的土地及房屋，遗留在农村地区的零散国有土地等。这些存量土地及房屋资源值得挖掘，在乡村旅游灵活用地方面，部分地区页有很多值得借鉴的经验，可以灵活用地解决难题。

哪些地可作为休闲农业用地

1.农民自有住宅、闲置宅基地

惯性思维：在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。

正确做法：农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

2.农村集体建设用地

是什么：指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

主要包括：乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地

3.四荒地

主要包括：依法归我国农民集体使用的“四荒地”、农民集体经济组织所有的“四荒地”。具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

国家政策：2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。

4.城乡建设用地增减挂钩

指什么：指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。

转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。如：数量上——异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为3倍、4倍、5倍。质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量。异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。

5.其他方式

《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

在松阳县榔树村，由于村民异地搬迁，村内留下20亩农村集体建设存量用地。当地政府部门把农村集体存量建设用地征用为国有建设用地，然后挂牌出让。

横岗村地处高山，以前村里很穷，村民没钱翻新房屋，很多老房子保留了下来，有县级文物保护点1处、历史建筑6处，被评为中国传统村落。后来旧村改造，村子重新规划选址，原有的旧村闲置了下来。当地政府部门把旧村土地征为国有，把房屋产权转为国有。目前有很多投资商前来洽谈。

小竹溪村原为乡政府所在地，因政府搬迁，留下了供销社、邮电所等国有土地和建筑。为盘活闲置低效资产，当地政府部门将国有建设用地及地上建筑物共2.3亩，根据规定进行收储，然后带方案出让。该地块后来被一名在外经商的小竹溪村村民拍得，投资1200万元打造成了“松泰大院”精品民宿，已经开业一年多了，入住率较高，而且带动了十几家农家乐。

吴弄村，历史上比较富裕，有很多“深宅大院”，建筑古朴优雅，是浙江省重点历史文化名村。后来大部分年轻人都搬走了，村里以老人为主。为了推动古村发展，村里新建了养老照料中心，为农户新批了宅基地，同时把老房子的土地使用权和房屋产权转为集体所有。目前正在跟投资商洽谈，下一步将筛选优秀投资商，合作开发古村旅游。

平田村，目前已是小有名气的乡村旅游点，尤其是村里的“云上平田”民宿。原本残破的黄泥房和牛栏被建筑师们改造成艺术家工作室、农耕博物馆、青年旅舍……人气很高，一房难求。平田村的开发方式可以概括为引入资本，租赁和收购村内闲置房及危房。

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