文 曾远明

至道中国 总经理

一、背景

“房子是用来住的，不是用来炒的”。最早出现在2016年12月中央经济工作会议的公报中。彼时，楼市已呈现出过热和暴涨的势头。一大波调控政策亦在当年第四季度陆续出台。一年后的十九大报告中，习近平总书记再次强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”自此，在“房住不炒”背景下房地产行业和市场、特别是供给侧发生了根本性的变化。

网络图片

“房住不炒”成为近年来每一轮调控政策顶层设计反复强调的核心诉求。国家对待房地产这一产业的态度变化，体现在土地出让的供应端，对出让地块项目要求“持有运营”和“产业导入”的物业比例越来越高，“只租不售”升级着土地出让方式。目前，全国出让自持地块已超过80幅，各种限制性销售和运营自持的拍卖条件层出不穷。“自持”已成为土地出让的标配和常态。

以北京、上海、深圳为代表的一线城市均在土地出让政策中增大了自持和租赁的比例。去年初，北京推出三宗土地，除延续“限房价、竞地价”的游戏规则外，首次规定企业自持比例。上海规定：大幅提高租赁住房供应比例，十三五时期租赁住房用地1700公顷，占整个供地计划的31%，可提供租赁住房约70万套。深圳则要求从2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地，必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。各地土地招拍挂过程中增大自持比例直至百分百全自持的案例越来越多。

二、困局

1、土地拍卖中50%或更多的比例只能自持不能销售，倒逼开发商不得不从战略上考虑如何运营。这也是万科等知名房企纷纷介入长租公寓领域的原因。

长租公寓是企业应对土地拍卖新政策的其中一个突破方向。

网络图片

2、“只租不售”的宗地，不仅是土地出让方式的调整，也对开发商提出了更高要求，促使他们向持有运营转型。

自持宅地的开发商，不仅要有强大的低成本融资能力，还必须有持有物业的运营管理能力，未来，也将面临资产证券化的考验。但从长远来，对开发商而言，在保证持续运营和服务的前提下，如何实现项目良好现金流回笼是关键——因为这两者往往有矛盾，这个矛盾谁先突破，谁就更有底气和勇气走在房地产下半场的前列。

三、出路

近年来，我们一直在研究各种新的居住产品和商业模式，特别是在中国快速进入老龄化和“银色经济”的背景下，我们基于：

（1）对房地产上下半场的发展逻辑转变的理解；

（2）对房地产从炒家时代到用家时代的理解；

（3）对中国老龄化和“健康中国”的理解；

（4）对未来消费者向往的美好生活的理解；

我们有两个解决问题的模型：

“全龄健康社区”以及

“全家目的地度假村”解决方案

我们的解决方案的出发点是响应“房子是用来住的，不是用来炒的”以及“人民群众对美好生活的追求和向往”。

第一居所属性的

【全龄健康社区解决方案】

1）2012年，我们在国内首次提出不做“养老”做“全龄”的理念；2015年，我们提出了“跳出养老做养老”的系统性观点，即跳出“养老”做“生活方式”，跳出“医养”做“健康”，跳出“机构”做“社区”，跳出“护理”做“不老”。

2）这是一种第一居所解决方案。面对土地出让中存在医疗用地、养老用地等非住宅用地，响应政策对医疗与养老产业的发展，我们认为务必要用一种全新的核心生活方式来引领，而不是切块式的功能化。以前很多的养老模式是片面的、陈旧的对养老的理解。

政府出让地块的时候会考虑的只是土地属性和功能的划分，但是，作为开发商必须转变思维，必须做生活方式的引领者，必须做美好生活的设计师。

3）全龄健康社区到底卖什么？不是卖医疗，不是卖养老，不是卖护理，这些都不是生活方式的核心，它们只是基础的保障。过往，大家都把生活方式跟保障体系混为一谈。那些只是提供了硬件上的保障或者是社会保障体系的完善。核心是要围绕着整个家庭成员的健康诉求来做。

4）所谓的医养结合与护理，都不是养老的根本出路，也不是“房子是用来住的，不是用来炒的”的核心出路。一定要创造出充满生机盎然、朝气蓬勃的全龄健康社区，在相应建立了相关配套以及保障空间之后，服务是核心，运营是核心。长者，买的是整个退休保障体系。当他认为买的是服务和生活方式的时候，对资产的敏感度才会降低。万科随园嘉树和香港隽悦两个项目都探索出这个的可能性，当然，这两个项目的模型还是有缺失。

5）打造真正的健康社区：健康不仅为没有疾病，而是在身体、精神、社会关系实现完全健康状态（世界卫生组织）。真正的健康包含六大核心要素——身体、社交、环境、精神、认知、情感。实现六大核心元素的平衡才为真正“健康和幸福”（健康平衡轮）。我们的全龄健康社区解决方案就是把这六个元素通过商业模型和运营落地从头到尾、彻头彻尾地贯彻下去，深入到4-2-1或者4-2-2家庭的每一个成员的方方面面。

第二居所属性的

【全家目的地度假村解决方案】

1）远郊或目的地项目，必须解决家庭421的各自的需求问题。要提供三类人群分别可享受的产品和服务。在这里，可以围绕着健康的核心主题组织。长者（4）的退休与乐活养老生活，中产阶层（2）的健康养生度假生活，青少年（1）的户外营地教育和体验式学习生活。

2）用家时代的核心是为客户打造生活方式：海南岛以前是“地产岛”，现在要发展为“健康岛”，健康是核心，“健康社区或者健康度假目的地”的项目模式成为项目顶层设计的关键，需要针对活跃长者（gogo族）“退休度养生活”和“家庭度假”的需求打造健康生活方式，实现“度假村、社区、商业配套”的所构成的项目功能配套的有机平衡，既满足客户需求，又满足投资商的现金流和投资回报需求。

提升客户达到频率（使用率、入住率、回头率），实现“要来，还要来、住下来”，通过生活方式的实现，提升固定资产的运营能力和回报率，提升非产权物业和产权物业的现金流能力。

四、核心

以上这两个模型都需要两个核心问题的突破：

1）如何让客户真正体验和深刻认同我们带来持续的全家的健康利益；

2）在第1点的基础上，愿意为健康生活方式的完整解决方案埋单，而不仅仅是为资产的保值和增值埋单。

这两个核心问题的突破在于：基于对“健康生活方式”的深刻理解和“健康服务内容”的运营能力，更为关键的是如何让客户在较短的时间内就认识到它的真实性和可靠性。

我们为此持续探索和不断实践，将会有越来越多的项目加入这个发展领域。

五、意义

上述两种解决方案以落实“房住不炒”为思考原点，以积极老龄化和健康老龄化为核心理念，以解决问题和生活方式营造为目标，围绕“健康颐养、健康度假和健康成长”和“全龄”“全家”做足文章，是与房企当下所面临的机遇与挑战相吻合的解决路径。

六、待续

“房住不炒”作为宏观调控顶层设计中的关键核心，正在深刻地改变着房地产的格局。未来围绕这一理念的创新探索会越来越多。更进一步的探索成果将会呈现，邀约有实力、有理念的发展商和投资商共同合作、实践、见证。

——END——